La aprobación de la Ley 8/2026, de 2 de julio, de erradicación del amianto, introduce en Cataluña un nuevo marco jurídico para localizar, gestionar y retirar los materiales que contienen amianto. La norma fue publicada en el DOGC el 3 de julio de 2026 y en el BOE el 17 de agosto del mismo año. Su finalidad no se limita a ordenar la retirada del material. También pretende mejorar la información disponible sobre los inmuebles y reducir los riesgos que una presencia desconocida de amianto puede ocasionar para propietarios, compradores, arrendatarios, trabajadores y usuarios.
Entre las novedades más relevantes aparece el denominado legalmente certificado de presencia o ausencia de amianto.
Este documento deberá informar sobre la situación del inmueble en el momento de su emisión y cumplir la obligación de información establecida en la Ley. No debe confundirse con una declaración genérica que garantice que una finca está completamente “libre de amianto” en cualquier punto, incluidos elementos ocultos o inaccesibles.
¿Cuándo será necesario?
El artículo 21 de la Ley establece que el certificado deberá entregarse cuando se venda o se alquile un inmueble. La obligación se aplica sin perjuicio de la consulta o comprobación de los datos existentes en el Censo catalán de materiales que contienen amianto. Además, la ciudadanía tendrá derecho a obtener esta información cuando adquiera una propiedad o arriende una vivienda u otro inmueble.
La obligación no afecta únicamente a las viviendas. La redacción legal se refiere a los inmuebles con carácter general, por lo que su alcance puede comprender locales, naves, oficinas y otras construcciones situadas en Cataluña, siempre dentro de las condiciones que termine concretando el desarrollo reglamentario, aún pendiente de redacción.
En las transmisiones onerosas, la Ley también prevé que la certificación de presencia de materiales con amianto se haga constar en el Registro de la Propiedad cuando se inscriba la transmisión del dominio, aunque a los registros consultados por el autor del artículo, aún no tienen prevista su “obligatoriedad” a la hora de las trasmisiones patrimoniales de inmuebles.
¿Qué deberá contener el certificado?
Las características definitivas del documento y la determinación de quién estará facultado para emitirlo quedan pendientes de desarrollo reglamentario. Hasta que se apruebe ese reglamento, los certificados emitidos deberán acreditar, al menos:
- La presencia o ausencia de amianto visible.
- El estado de conservación de los materiales que contengan amianto.
- El riesgo que esos materiales puedan representar para las personas.
Esta regulación transitoria resulta especialmente importante. Una inspección visual puede identificar cubiertas, bajantes, depósitos, placas, conductos u otros elementos susceptibles de contener amianto, pero no permite asegurar por sí sola la inexistencia de materiales ocultos bajo revestimientos, falsos techos, pavimentos o cerramientos. Por ese motivo, el alcance de la inspección, las zonas revisadas, las limitaciones de acceso y, en su caso, las muestras analizadas deberían quedar claramente recogidos en la documentación técnica.
Desde el punto de vista pericial, no sería prudente utilizar una fórmula absoluta como “edificio libre de amianto” si la inspección solo ha alcanzado los materiales visibles y accesibles.
Una redacción técnicamente más ajustada sería indicar que no se ha identificado amianto visible en las zonas inspeccionadas, dentro del alcance y con las limitaciones descritas en el informe.
¿Quién podrá emitirlo?
La Ley no cierra todavía esta cuestión. Su artículo 21 remite al futuro reglamento tanto las características del certificado como la competencia para su emisión. La norma contempla, además, la posibilidad de autorizar entidades colaboradoras para realizar funciones de diagnóstico, certificación o acreditación, junto con la creación de un Registro de empresas y profesionales capacitados para la gestión de materiales con amianto en Cataluña. Algo similar a lo que ocurre con el famoso RERA en el resto de España para las empresas que lo pueden trabajar, retirar y manipular.
Ahora mismo, tal y como tenemos la redacción normativa, no resulta correcto afirmar en este momento que cualquier técnico, arquitecto, ingeniero, perito o laboratorio pueda expedir el certificado con plena eficacia legal. La capacitación, la metodología aplicable, las incompatibilidades y el procedimiento administrativo deberán contrastarse con el reglamento correspondiente cuando sea publicado.
FUNDAMENTAL
También debe distinguirse entre la identificación y evaluación del material y su manipulación o retirada. La retirada del amianto está sometida a requisitos específicos de seguridad, salud laboral, gestión de residuos y habilitación empresarial. El propietario no debería romper, perforar ni tomar muestras por su cuenta, porque una actuación inadecuada puede liberar fibras al ambiente.
Papel de propietarios, inmobiliarias y administradores de fincas
La Ley atribuye obligaciones concretas a distintos intervinientes. Las personas administradoras de fincas y otros profesionales vinculados deberán comunicar la presencia conocida de amianto a los propietarios y a los responsables del Censo catalán. También deberán velar por que el certificado sea entregado al comprador o arrendatario y asistir a la propiedad en su tramitación.
En las ofertas, promociones o anuncios de venta y alquiler dirigidos a consumidores deberá informarse sobre la presencia o ausencia de amianto conforme a lo que figure en el certificado. Esta previsión afecta directamente a la preparación de expedientes inmobiliarios y aconseja revisar formularios, contratos, encargos de comercialización y sistemas de archivo documenta.
Para el propietario, la preparación debería comenzar por reunir los antecedentes del inmueble: año de construcción, reformas realizadas, proyectos, inspecciones previas, fotografías, información de la comunidad y posibles comunicaciones al censo municipal. Si existen materiales sospechosos, la valoración deberá ser realizada por personal competente, que como hemos citado previamente, se indicará debidamente en el momento del desarrollo.
¿Qué ocurre si se detecta amianto?
La presencia de amianto no significa necesariamente que exista una situación de exposición inmediata. El riesgo depende, entre otros factores, del tipo de material, su estado de conservación, su friabilidad, las posibles perturbaciones y las condiciones del entorno. La Ley define el riesgo potencial atendiendo al grado de degradación del material y a las condiciones de su entorno.
El certificado deberá permitir diferenciar entre ausencia de material visible, presencia de material en buen estado y situaciones que requieren medidas prioritarias. Si se confirma la existencia de amianto, la actuación posterior deberá ajustarse a la evaluación del riesgo, a la planificación de retirada y a la normativa de prevención y residuos.
La Ley prevé un Censo catalán de materiales con amianto, un fondo para financiar actuaciones de detección y retirada, un registro de empresas y profesionales capacitados y un portal público de información.
Entrada en vigor y régimen sancionador
La entrada en vigor general se producirá el 3 de octubre de 2026, tres meses después de la publicación de la Ley en el DOGC. La parte específica del régimen sancionador queda condicionada a la aprobación del decreto que la desarrolle. Hasta entonces serán aplicables las disposiciones sancionadoras generales en materia ambiental.
La Ley tipifica como infracción leve el incumplimiento del deber de entregar el certificado en los supuestos legalmente previstos.
REFLEXIÓN FINAL PARA PERITOS
Para los peritos de IRD, los profesionales inmobiliarios y los especialistas en vicios y patologías constructivas, la llegada del certificado de presencia o ausencia de amianto supone algo más que una nueva exigencia documental. Obliga a revisar la manera en que se inspeccionan los inmuebles, se interpretan sus materiales y se trasladan las conclusiones al cliente.
Hasta ahora, la presencia de fibrocemento o de otros materiales sospechosos podía quedar recogida como una observación complementaria dentro del informe. Con la Ley 8/2026, esta información adquiere una relevancia propia en las operaciones de venta y alquiler.
La oportunidad para los profesionales del sector está en anticiparse con criterio. Revisar los protocolos de visita, mejorar el reportaje fotográfico, documentar las zonas no inspeccionadas y emplear conclusiones proporcionadas al alcance real del reconocimiento ayudará a reducir errores y conflictos.
A partir de ahora, el conocimiento del edificio deberá ir acompañado de una comunicación especialmente precisa.
En definitiva, el buen trabajo pericial no consiste en afirmar más, sino en afirmar exactamente aquello que puede demostrarse.
Escrito por: D. Pablo Margullón Perdiguero
- Tutor Curso Perito Judicial IRD UNED-Málaga
- Fundador y Director PMPeritaciones
- Perito IRD (Incendios y Riesgos Diversos)
- Perito inmobiliario
- Perito Judicial y Particular
- Formador ADDPOL (Grandes Riesgos y Daños Consorciables)
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